此外，为更好满足包括外籍来华人员在内群体多样化的支付服务需求，今年3月7日，国务院办公厅发布《关于进一步优化支付服务提升支付便利性的意见》，在改善银行卡受理环境、持续优化现金使用环境、提升移动支付便利性等方面提出一系列要求。针对外籍来华人员在使用移动支付方面遇到的实际问题，中国人民银行指导多家互联网支付平台优化业务流程，提高境外银行卡绑卡效率；在切实保护个人信息安全的同时，简化身份验证安排；指导主要支付机构将外籍来华人员使用移动支付的单笔交易限额由1000美元提高到5000美元，年累计交易限额由1万美元提高到5万美元。

发展新质生产力，离不开适应经济社会发展需要的大批技术人才。高水平的产教融合、科教融汇，是衡量教育有力支撑经济高质量发展的重要标志，也是实现教育链、产业链、供应链、人才链与价值链有机衔接的重要举措。近年来，教育部不断调整优化普通高等学校本科专业和高等职业教育专科专业设置，与当前社会发展需求紧密相关的专业点大幅增设，供给相对过剩的专业点大幅撤销，引导支持人才服务国家重大战略、区域重点产业和特色产业、民生紧缺需求等，更加符合服务产业升级的逻辑。打破“学科化、院系制”传统模式，搭建校企协同育人新平台。

文|凯风

房地产，迎来历史转折点。

刚刚召开的保交房工作会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格 收购部分商品房用作保障性住房。

这意味着， “国家队”开始下场收房子，中国版的 房地产收储模式呼之欲出。

同一天，央行等部门发布通知，首套房贷降至15%，二套房贷降到25%，同时下调公积金贷款利率，且取消全国贷款利率政策下限，由各地自主确定。

这意味着，继 取消限购之后， 低首付时代开启，房贷利率步入“下不封底”模式。

几套组合拳打出来，标志着房地产“救市”步入新阶段，中国楼市迎来 史上最宽松时代。

01 这一次，能否刺激房价上涨？

这一切，并非突然落地，而是早有迹象。

就在上月底，重要会议已有定调：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。

未提“房住不炒”，没讲“三大工程”，首次提出 “消化存量、优化增量”，信号意义再明显不过。

这让人想起10年之前的 “去库存”，正是那一轮去库存，开启了有史以来声势最大的上涨浪潮。

这一次提出的“消化存量，优化增量”， 被坊间称为“化库存”，虽然叫法不同，但目的是一致的。

不同的是，上一轮“去库存”，政策工具满满满。

降准降息、棚改货币化、1亿人进城落户……叠加经济增长、城镇化加速、居民加杠杆，可谓无往而不利。

然而， 这一次“化库存”，面临的环境截然不同。

房地产供求关系正在发生“重大变化”，居民杠杆率处于历史高位，经济、人口、城镇化、债务等基本面早已不同于以往。

非常时期，需要非常之策。

取消限购、限贷只是第一步。目前，除了北上广深津、雄安、海南7地之外，所有城市都已取消限购。

面对供求关系发生重大变化的现实，国家队下场收储房子，也正在变成现实。

02 史诗级救市，有多重要？

自从1998年开启住房市场化改革以来，楼市虽然波动不断，但总体呈现上行走势。

但这一次，房地产调整的幅度之大、范围之广、时间之长，都远超过往，市场亟需稳住。

一方面，全国商品房库存创下历史新高，“去库存”箭在弦上。

目前，全国商品房库存量为7.45亿平方米，其中住宅占了一半以上，相当于数千万套子还没有卖出去。

然而，市场需求仍在持续萎缩，去化周期仍在上升。

根据国家统计局刚刚发布的最新数据，今年1-4月，新房销售面积2.92亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅同比下降23%。

要知道，高峰时期，全国商品房销售面积接近18亿平方米，月均1.5亿平方米，而销售额也高达18万亿。

另一方面，几乎所有城市房价都在遭遇深度调整，部分城市甚至回到6-7年前，稳房价任务艰巨。

如果说前几年楼市调整更多集中于三四线城市，这一次一线城市也难以置身事外。

根据国家统计局发布的70个大中城市数据，所有城市二手房价都出现同比负增长，最高降幅在10%以上。

一度领跑的 南京、厦门、武汉等地，二手房价同比降幅超过10%，而房价相对坚挺的北上广深，二手房同比降幅也都在7%以上。

这还是最近一年的数据。从历史高峰相比，多数城市房价回到2020年之前，部分城市甚至回到了2016-2017年。

这种局面想想都可怕，任由其发展下去，显然不符合宏观层面的设想。

03 国家队下场收房子，有多大用？

取消限购限贷并不令人意外，国家队下场收储，则是前所未有的新动作。

一方面，国家队批量收购新房，既可以立竿见影减少库存，还能盘活房企的现金流。

多家房企之所以陷入危机，与其高杠杆、高负债、高周转的模式不无关系，但市场需求的萎缩更为致命。

当前最大的问题，用官方的话说——房地产供求关系发生重大变化。

建的房子太多，买房的人越来越少。

不管是基本面问题、收入问题还是预期问题，楼市一旦陷入“无人买房”的负面循环，就很难走出来。

这时，就需要一条新的鲶鱼——国家队，直接消化部分需求，进而重塑供求关系。

另一方面，国家队回购的房子，可以转化为保障房，在减少保障房建设压力的同时，也遏制了楼市库存的进一步扩张。

保障房建设，与城中村改造、平急两用设施建设，被称为 “三大工程”。保障房是其中的重头戏，也是各地必须落实的民生任务。

然而，且不说保障房建设需要天量资金投入，而房子越建越多，市场上的供求关系更难逆转，商品房的库存更难消化。

所以，将保障房建设的资金，转移到收储商品房身上，既能完成保障房任务，又不乏化解商品房库存之效。

不过，能覆盖多少城市，收储规模有多大，资金量有多大，决定了是托底、稳住还是刺激的可能。

04 国家队收储，既然效果这么好，为何不早推行？

钱从哪来，一直都是最大问题。

根据天风证券测算，要想房地产库存回归到合理水平，大约需要约7万亿元的资金。

要知道，去年全国财政收入也就21.6万亿元，这笔钱显然不是一个小数字。

更进一步，谁来出这笔钱？

地方政府，恐怕手中无粮。

且不说土地财政 “失血”后，地方的可支配财力远不如前，而债务压力一直高悬于头顶，加杠杆的空间极其有限。

央妈放水或中央财政托底，就是难以绕开的选项。

10年前的楼市去库存，靠的是央行定向放水，5次降准5次降息，加上棚改货币化贷款，直接搅热市场。

这一次，或可通过国有银行贴息贷款或者发行特别国债的形式，来为收储提供资金支持。

也有人建议，由国家出面，成立专门的收储平台，或组建住房保障银行，专门用于全国商品房的化库存。

最激进的想法是无锚印钞，让央行直接下场购买国债，打开印钞机的开关，从根本上解决资金难题。

然而， 任何救市，都不可能不计成本，否则财政将成无底洞，而大印钞的弊端更是众所周知。

房地产收储，资金问题是其一，而回报问题是其二。

租金，或是收储之后最大的回报来源，但我国的租售比远低于国际平均水平。

目前，大城市的租金回报率只有1-2%，甚至无法覆盖贷款利率或专项债利率成本，遑论收益？

所以，国家队收储，不会覆盖所有城市，也不会一哄而上，必然有所取舍。

05 房地产，为何需要拼命救市？

任何行业，如果随行就市，价格涨跌起伏都是正常的，暴涨时形成的泡沫，自然能通过自然破裂来调节。

然而，房地产并非普通产业，从一开始就与国民经济、地方财政、居民财产捆绑在一起，牵一发而动全身。

作为支柱产业，房地产业GDP持续下滑，成了经济增长的最大拖累。

今年一季度，全国GDP同比增长5.3%，大超预期，但房地产业同比下降5.4%，在12个主要行业中独此一家。

这已是房地产业连续第四个季度负增长，自1998年住房改革以来，可谓头一遭。

房地产走势，影响的不只是自身，而是关系到一连串上下游产业链条，从建筑业到建材、家居家电等产业，整体占经济比重超过10%。

再考虑到土地财政的存在，可以说无论是规模体量还是拉动效应，房地产都非其他行业所能匹比。

同时，根据央行报告， 我国居民家庭7成左右的财产都是房子，而70%左右的负债也都与房子相关。

所以，房价的剧烈波动，势必透过金融系统，传导给每一个人。

无论是从国民经济层面，还是居民财富层面，房地产都不能轻易任其下坠。

史诗级大招之下，未来房价会不会大涨？

一句话，稳地产是第一步，软着陆是最乐观的预期，先不要想太远。

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